Lo primero que debe hacer antes de siquiera pensar en comprar un edificio es evaluar su rentabilidad. Aquí hay tres cálculos simples que puede hacer para evaluar rápidamente si está tratando con un buen negocio o no.
MRB (Multiplicador de Ingresos Brutos)
El "multiplicador de ingresos brutos" no es la relación más precisa, pero es la más fácil de usar. En particular, le permite comparar edificios similares de una región a otra.
El MRB se calcula utilizando la siguiente fórmula: precio ÷ ingreso bruto anual = MRB.
Esta relación se puede usar primero para comparar diferentes edificios vendidos recientemente, lo que proporciona un retrato del mercado en un sector determinado. Por ejemplo, si la propiedad de ingresos promedio vendida en una región es de $ 450,000 y el ingreso bruto anual promedio es de $ 40,000, el MRB equivale a una relación de 11.25.
El MRB también se puede usar para estimar el valor de una propiedad en particular. Suponga que está pensando en comprar un edificio en el mismo sector por el cual el vendedor solicita $ 515,000 y cuyos ingresos brutos se muestran en $ 35,000. Al aplicar el multiplicador de 11.25, obtenemos un valor de $ 393,750. Por lo tanto, el precio inicial es demasiado alto y deberá evaluar si desea invertir su tiempo para negociar este edificio.
Sin embargo, el MRB no tiene en cuenta todos los gastos posibles de un edificio y, por lo tanto, no es la herramienta de medición más precisa. Es por eso que recomiendo confiar en al menos otra relación para evaluar correctamente una propiedad de ingresos.
MNR (Multiplicador de Ingresos Netos)
El "multiplicador de ingresos netos" es más preciso y refleja mejor la calidad de una inversión. Los ingresos brutos no incluyen los costos operativos, mientras que los ingresos netos incluyen administración, mantenimiento interior y exterior, gastos de administración de edificios, además de impuestos, seguros y publicidad. , electricidad, etc.
Se calcula de la siguiente manera: precio ÷ ingreso neto = MRN.
Sin embargo, a menudo es difícil obtener ciertos gastos que no aparecen automáticamente en los anuncios de propiedades en venta. Los propietarios muchas veces no revelan todas sus informaciones. Esto es completamente normal, ya que ciertos edificios seguirían siendo difíciles de vender si se revelaran todos sus secretos.
Si desea hacer una promesa de compra, lo mejor que puede hacer es estimar estos gastos, incluso si eso significa verificar sus cálculos más adelante cuando reciba los documentos de gastos, hacerse asesorar por un corredor inmobiliario experimentado sería lo ideal, no todos los corredores saben de estos temas.
