Por: Erico Ballester
¿Qué es una "garantía legal"? Una persona que vende bienes inmuebles debe garantizar que la propiedad está libre de cualquier defecto sea en el título de propiedad y cualquier defecto latente, excepto los declarados antes de la venta. Eso es lo que generalmente se conoce como la "garantía legal", la cual tiene dos componentes:
- la garantía de propiedad y
- la garantía de calidad.
Estas garantías existen por ley, es decir, no tienen que especificarse en el contrato.
La garantía de propiedad
La garantía de propiedad asegura al comprador que:
- la propiedad está libre de todos los derechos, excepto los declarados por el vendedor;
- el vendedor ha descargado la propiedad de todas las hipotecas, excepto las asumidas por el comprador;
- la propiedad no está sujeta a ninguna intrusión por parte del vendedor o una tercera persona; y
- la propiedad no viola ninguna restricción de derecho público, excepto las declaradas por el vendedor o aquellas que el comprador debería haber descubierto.
La garantía de calidad
Según la garantía de calidad, el vendedor garantiza al comprador que la propiedad está libre de defectos existentes en el momento de la venta, en tanto que estos la volverían inadecuada para el uso para el que está destinada o disminuiría su utilidad para el comprador; y por ende este no la habría comprado o pagado un precio tan alto si hubiera estado al tanto de ellos. Sin embargo, el vendedor no está obligado a garantizar defectos conocidos por el comprador o defectos que un comprador prudente y diligente podría haber percibido. Es por eso que es tan importante para un comprador que un experto inspeccione una posible compra.
El hecho de que el vendedor desconozca el defecto, o que el defecto no se manifieste hasta después de la venta, de ninguna manera reduce la garantía. Sin embargo, si el vendedor tuviera conocimiento del defecto, su responsabilidad aumentaría para incluir, además de la reducción en el valor de los bienes inmuebles, todas las demás pérdidas sufridas por el comprador.
Renunciar a la garantía legal de calidad
La garantía legal puede aumentarse, reducirse o incluso renunciarse, según un acuerdo entre las partes de una transacción. Excepto en casos excepcionales, nunca se recomienda renunciar a la garantía de propiedad (garantía de título).
Una ocurrencia más frecuente es la renuncia a la garantía de calidad, incluso cuando un inmueble se vende por un patrimonio o después de la recuperación.
Bajo ciertas circunstancias, incluso puede ser una buena idea recomendarle a un vendedor que venda sin una garantía de calidad. Este podría ser el caso cuando se vende la propiedad de una persona mayor que no quiere preocuparse por un posible recurso por un defecto latente por parte del comprador, un recurso que podría ejercerse contra el patrimonio de la persona.
Se puede renunciar a la garantía de calidad para toda la propiedad o solo en ciertos componentes como la piscina o los electrodomésticos incluidos en la venta.
Si se renuncia a la garantía de calidad en toda la propiedad, se debe incluir la siguiente cláusula en la Promesa de compra:
- "Esta venta se realiza sin garantía legal de calidad, a riesgo del comprador".
Si la exclusión se refiere solo a uno o más componentes, se debe agregar la palabra "concerniente" al final de la cláusula, seguida de una descripción de los componentes excluidos. Si el vendedor requiere la garantía de la exención de calidad desde el principio, las palabras a tal efecto deben incluirse tanto en el contrato de corretaje como en la hoja de descripción detallada.
El deber del corredor de bienes raíces
El corredor de bienes raíces tiene el deber de informar al vendedor y al comprador de las consecuencias de renunciar a la garantía de calidad. Por ejemplo, un vendedor que desea vender un inmueble sin garantía de calidad debe saber:
- que esta información debe aparecer en la hoja de descripción y que, dependiendo del mercado en ese momento, esto podría reducir el nivel de interés por parte de los posibles compradores.
- que la exención de garantía puede tener un impacto en el precio de venta y que no lo protegerá de una demanda por defectos de los que tenía conocimiento y debería haber declarado.
Entérate de más:
Gobierno federal ofrece nuevo programa para compra de vivienda
